Immobilier professionnel : une bonne opportunité d’investissement !
Tout investisseur cherche à organiser son patrimoine de manière à obtenir le meilleur rendement tout en recherchant une sécurité maximale.
En voulant répondre à ces deux critères, l’investisseur se tourne naturellement vers l’immobilier qui se divise en deux grandes branches :
Immobilier d’habitation
Immobilier professionnel
La plupart des investisseurs se tournent vers l’immobilier d’habitation car c’est un domaine qu’ils maitrisent facilement puisqu’ils en bénéficient pour eux- mêmes.
Peu d’investisseurs osent se lancer dans l’immobilier professionnel principalement car ils ne connaissent pas cette ce secteur immobilier spécifique.
Qu’est-ce qu’un local professionnel ?
C’est un local à usage de bureaux, d’activités, de stockage, de commerce, loué par une entreprise qui peut être industrielle, commerciale ou tertiaire (services).
Comment est loué un local professionnel ?
Par un contrat de bail commercial, 3-6-9 ans régi par le Code du Commerce. La période minimale de location est de 3 ans et seul le Locataire peut mettre fin au bail à la fin de chaque période triennale. Au bout des 9 ans, le bail fait l’objet d’un renouvellement à la demande du Locataire ou un nouveau bail est proposé par le Propriétaire.
Comment est déterminé le loyer ?
Le loyer s’exprime en Euro par m² et par an. Il est calculé par comparaison du marché alentour et par rapport à la valeur vénale du bien. En général le loyer annuel représente 10% de la valeur du bien pour les bureaux et locaux d’activités, 7% pour les commerces.
Quel est le rendement d’un tel investissement ?
En bail commercial, l’intégralité des charges du local (charges de copropriété) et des taxes (foncières et autres) sont dues par le Locataire. Autrement dit le loyer encaissé est net de charges et représente le rendement avant impôt. Cette rentabilité est largement supérieure à l’immobilier d’habitation.
Quels sont les risques d’un tel investissement ?
Le risque principal est lié à la défaillance (dépôt de bilan) du Locataire. Il n’est pas plus important que celui qui court sur un locataire privé perdant son emploi.
Quels sont les inconvénients d’un tel investissement ?
Les locaux d’activités sont situés dans des zones artisanales ou industrielles, où la valeur foncière varie peu. Le propriétaire peut être amené à faire des travaux de mise aux normes ou d’entretien importants. Il peut y avoir une période de vacance assez longue entre deux locataires.
Quels sont les avantages d’un tel investissement ?
Le rendement en premier lieu, il est en général de 10% net sur les locaux d’activités, de 7% net sur les boutiques de centre-ville.
La stabilité du Locataire, la durée minimale du bail étant de 3 ans, il existe une bonne visibilité sur la rentabilité. L’entretien du bien étant à la charge du Locataire, hors gros travaux, le bien ne se déprécie pas.
L’immobilier professionnel est une très bonne opportunité pour se ménager des revenus stables pendant une période longue.
En tenant compte des inconvénients de cette solution, le rendement net de long terme est d’environ 7% soit plus du double du rendement de biens d’habitation.